Brać czy nie brać? Oto jest pytanie. Gdyby Hamlet żył w dzisiejszych czasach, ten dylemat nie dawałby mu spokoju. No i tak się składa, że wielu Polaków stoi przed takim pytaniem, coraz poważniej zastanawiając się, czy to dobry moment na hipotekę. To jak to jest z tym kredytem hipotecznym? Co warto wiedzieć, zanim go weźmiesz?

Czy Polacy brali kredyt hipoteczny na mieszkanie w pandemii

Marzec 2020. Pamiętamy jak dziś, że był to szalony okres. Zamknięte sklepy. Praca zdalna. Ogłoszenie bankructwa przez wiele firm. Protesty mniejszych przedsiębiorców. Lamenty większych przedsiębiorców. 

A poza tym spokój… Tak, w jednej przestrzeni był wtedy niesamowity spokój. Chodzi oczywiście o stopy procentowe na zerowym poziomie. A dobrze wiadomo, że zerowe stopy procentowe zapewniają wysoką zdolność kredytową.

Czy Polacy brali w tym trudnym czasie kredyty? No tak. Ale szału nie było. To trzeba przyznać. W późniejszych miesiącach było tylko lepiej (dla banków). Do czasu…

Zdolność kredytowa a podniesienie stóp procentowych przez NBP

Jesienią 2021 roku Narodowy Bank Polski oraz inne banki centralne w wielu krajach zaczęły podnosić stopy procentowe. 

Zdolność kredytowa topniała w oczach, a restrykcyjne warunki nakładane przez banki wcale nie pomagały w sytuacji. Doszło do absurdalnie niskiego poziomu sprzedaży kredytów hipotecznych. Okres ten trwa prawie 2 lata.

Na wiosnę 2023 roku stopy procentowe zaczęły się obniżać, wynagrodzenia rosły w szalonym tempie, a nadzór finansowy złagodził warunki udzielania kredytów.

W takich okolicznościach rezultat mógł być tylko jeden – hipoteka ponownie zaczęła brylować na rynkach. Polacy coraz chętniej odwiedzali banki i kupowali nieruchomości.

Rekord w kredytach hipotecznych

Świetnym wynikiem zakończył się październik 2023. Wtedy padł rekord wszech czasów – udzielono kredytów hipotecznych na kwotę blisko 10 miliardów złotych. Listopad był troszeczkę gorszy. A grudzień?

Jak podaje BIK, wartość zapytań o kredyt hipoteczny w grudniu 2023 r. wzrosła o 421% r/r. W tym jednym miesiącu o finansowanie starało się ponad 46 tysięcy osób. Rok wcześniej było to zaledwie nieco ponad 12 tysięcy osób. 

źródło: BIK

Z danych wynika, że za około 60% umów odpowiadał program rządowy Bezpieczny Kredyt 2 proc. Ale swój udział także miała lepsza zdolność kredytowa oraz mniejsza stawka WIBOR 3M. 

Bezpieczny Kredyt 2 procent – skutki

Zainteresowanie programem rządowym było tak duże, że w niespełna pół roku wyczerpały się środki przewidziane w budżecie na ten program na lata 2023 i 2024. 

Ważnym punktem były także wybory parlamentarne 2023, a w zasadzie ich wynik. Bo nowy rząd Donalda Tuska zapowiedział zakończenie programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. Zamiast tego, Ministerstwo Rozwoju i Technologii zaproponowało nowy program – Mieszkanie na start, którego pierwsze punkty już przedstawiono.

Mieszkanie na Start – nowy program rządowy

Nowy program zakłada stawki preferencyjnego kredytu na poziomie 0%-1,5%. Ich ostateczna wysokość zależy od wielkości gospodarstwa domowego:

• gospodarstwo jednoosobowe lub dwuosobowe – 1,5 proc.
• gospodarstwo trzyosobowe – 1 proc.
• gospodarstwo czteroosobowe – 0,5 proc.
• gospodarstwo pięcioosobowe (i większe) – 0 proc.

Program jeszcze jest w fazie planowania i według zapowiedzi Ministra ma wejść w życie w drugiej połowie 2024 roku, ale szczegółowych dat póki co brakuje. 

Przeczytaj wpis: Mieszkanie na start 2024 r. – nowy program rządowy. Dla kogo jest? Jakie są zasady dołączenia? i dowiedz się, ile możesz zaoszczędzić korzystając z dopłat rządowych na kredycie hipotecznym.

Co dalej z cenami nieruchomości?

Nie da się zaprzeczyć, że wraz ze wzrostem wynagrodzeń, drożeją poszczególne produkty i usługi. Zasada ta nie omija nieruchomości. Od lat widzimy rosnące ceny mieszkań i domów, bowiem poziom wynagrodzeń jest bezpośrednio skorelowany ze wzrostem wartości nieruchomości. 

Podniesienie płacy minimalnej, rosnąca inflacja, ruchy na rynkach zagranicznych… To wszystko wpływa na ceny nieruchomości, które rosną i rosnąć będą.

Wiele mówi się o pęknięciu bańki na rynku nieruchomości, ale zauważ, że ta narracja trwa od kilku dobrych lat. Co roku eksperci przekrzykują się o to, czy to właśnie w tym roku pęknie bańka i wygłodniali młodzi inwestorzy będą mogli zainwestować… 

I co? I nic. Ceny rosną. Powód jest dość błahy. Nikt nie wie, kiedy bańka na rynku nieruchomości pęknie. A wszystkie te „analizy” opierają się na domysłach i mają znamiona publicystyki, a nie rzetelnych badań.

Wpływ ingerencji państwa na ceny mieszkań

Kluczową rolę w cenach nieruchomości odgrywają także politycy z Wiejskiej, a uściślając – ich decyzje. Bo wraz z wprowadzeniem programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. sytuacja na rynkach się zachwiała. 

Silna stymulacja popytu doprowadziła do wzrostu cen mieszkań. Deweloperzy są czujni. Pojedynczy właściciele także. Większe możliwości rynku zdają się ich radować.

Podobna sytuacja (lub może nawet o większym impakcie) będzie mieć miejsce podczas wprowadzania programu Mieszkanie na Start. Według planu warunki tego kredytu mają być jeszcze ciekawsze. Jest spora szansa, że tysiące Polaków ponownie powędruje z wnioskiem kredytowym do banków, a to – jak zwykle – odbije się na cenach nieruchomości. 

Co dalej ze stopami procentowymi?

Polityka pieniężna NBP także stoi pod znakiem zapytania. Wzrost stóp procentowych będzie zmniejszał zdolność kredytową (przynajmniej w uproszczeniu). 

Nadziei kredytowej należy upatrywać w stale rosnących płacach oraz spadającej inflacji. W styczniu 2024 inflacja w Polsce wyniosła 3,9 proc. rok do roku. To najniższy poziom od 2021 roku.

Rada Polityki Pieniężnej na lutowym posiedzeniu zdecydowała się utrzymać stopy procentowe na dotychczasowym poziomie 5,75 proc., co utrzymuje status quo w tej kwestii.

Czy warto teraz brać kredyt hipoteczny?

Odpowiedź na to pytanie jest bardzo indywidualna. Kredyt hipoteczny to decyzja, gdzie pod uwagę należy wziąć kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt czynników dopasowanych do sytuacji potencjalnego kredytobiorcy. 

Z jednej strony warto poczekać na program Mieszkanie na Start i zaoszczędzić nawet ponad 200 000 zł. Z drugiej strony, póki co nie mamy żadnych konkretów à propos wprowadzenia tego programu, a ceny nieruchomości cały czas rosną.

Idealnym wyjście z tej sytuacji jest konsultacja z ekspertem, który przeanalizuje Twoją sytuację i dopasuje rozwiązanie odpowiadające Twoim potrzebom.